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  • Axel A.

Crédit immobilier : la moitié des investisseurs victimes des nouvelles conditions d’emprunt en 2020


Alors que Bercy et la Banque de France ont tapé du poing sur la table, les banques ont durci les conditions de souscription d’un crédit immobilier. Nombreux sont les investisseurs touchés de plein fouet et dont les dossiers ne sont plus financés.


Haro sur les investisseurs immobiliers ?

Afin de freiner la machine du crédit immobilier, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) - où siègent la Banque de France et le ministre de l’Economie et des finances Bruno Le Maire - a formulé des recommandations en fin d’année. Les banques ont joué le jeu et ont donc resserré leurs conditions d’emprunt, comme nous l’expliquions ici. Environ 100.000 ménages, modestes pour la plupart, pourraient être exclus selon les projections de l’économiste Michel Mouillart. Car depuis le début de l’année, il est interdit de prêter sur plus de 25 ans. Les ménages empruntent donc sur une durée plus courte, augmentant ainsi leur endettement au-delà du plafonds autorisé. En janvier, la durée moyenne des crédits immobiliers a sévèrement chuté et est passée de 232,3 à 226,7 mois en moyenne, retombant sous la barre des 19 ans.



Surtout, la proportion des crédits pouvant déroger à la règle d’endettement des 33% doit drastiquement se réduire. En clair, les régulateurs bancaires exigent des établissements que les ménages ne consacrent pas plus d’un tiers de leurs revenus nets au remboursement d’un crédit immobilier. Pour laisser quelques marges de manœuvres aux banques, les régulateurs ont instauré un quota d’exception. Ainsi, 15% de la production de crédit pourra outrepasser ce plafond d’endettement, dont trois quarts pour les seuls primo-accédants.


Autrement dit, l’exécutif et les instances souhaitent flécher l’épargne immobilière vers l’accès à la propriété et non pas sur les achats locatifs. Ce sont donc bien les investisseurs qui seront pénalisés. Selon les dernières données de la Banque de France, publiées en septembre, plus d’un investisseur immobilier sur trois dépassait 35% d'endettement, alors qu’ils sont moins d’un sur cinq pour les primo-accédants. Beaucoup de dossiers acceptés en 2019 ne le sont plus en 2020.


Deux méthodes de calculs bien différentes


Car les banques ont changé leur fusils d’épaule. “Certaines écrivent noir sur banc qu’elles ne prennent plus de dossiers d’investisseurs et nos franchisés constatent que ce type de client n’est plus le bienvenu chez les établissements. D’autres les acceptent, mais leur appliquent depuis le début de l’année les mêmes modes de calcul que ce qui se fait déjà pour les primo-accédants.



Ces opérations permettent de calculer le taux d’endettement. Ce dernier n’est autre que le rapport entre les dépenses obligatoires et les rentrées d’argent, le quotient ne devant pas excéder 33%. Dans la partie des dépenses, on incorpore le montant du loyer ou le montant du crédit immobilier, d’autres crédits - consommation ou prêt étudiant - ainsi que les éventuelles pensions alimentaires à verser. A l’inverse, les revenus comprennent le salaire net et la pension de retraite, les pensions alimentaires reçues, les rentes ainsi que les revenus locatifs. Ces derniers sont cependant pondérés, entre 70 et 80% de leur valeur de marché, afin de prévenir l’éventuel risque de vacance locative, d’impayé de loyers ou de charges incombant au propriétaire.


La généralisation de ce type de calcul pour les investisseurs est une une mauvaise nouvelle, car jusque-là, de nombreuses banques appliquaient la méthode “différentielle”. Un principe qui considère l’opération immobilière comme une entité à part. Elle permet donc de compenser directement les mensualités dues à la banque avec le loyer perçu au nom de la location. Si un remboursement de crédit de 1.200 euros est assorti d’une rente locative de 800 euros, la banque va simplement alourdir vos charges mensuelles de 400 euros, correspondant au déficit engendré par l’opération immobilière.


La différence sur le taux d’endettement est énorme, comme en témoignent ces simulations. Un jeune cadre de 27 ans souhaite se constituer un patrimoine à l’aide de ses 2.300 euros de revenus nets mensuels. Il fait l'acquisition d’un deux pièces qu’il rembourse à hauteur de 1.000 euros par mois sur 25 ans. Il trouve immédiatement un locataire et fixe le loyer à 800 euros. Une fois pondéré à 70%, ce loyer est donc considéré comme une rentrée d’argent de 560 euros. D’un côté, il engrange chaque mois 2.860 euros et doit payer 1.000 euros. Comparons ainsi les taux d’endettement obtenu selon les deux méthodes.


Dans le cas de la méthode classique, le taux d’endettement avoisine les 35%, soit au-dessus du plafond de 33%. Avec la méthode différentielle en revanche, ce taux tombe à 19%, bien dessous de la limite. Et l’avantage, c’est que cette méthode permet d’investir une nouvelle fois, sur un projet plus modeste cette fois.



Avec un nouvel investissement immobilier, portant sur un studio par exemple, l’investisseur doit rembourser 600 euros auprès de sa banque sur 25 ans, avec un loyer de 500 euros. Seuls 350 euros sont donc pris en compte dans ses rentrées d’argent, conformément à la décote de 70%. Ses mensualités s’alourdissent in fine de seulement 250 euros, soit le montant du déficit de l’opération immobilière. Le taux d’endettement par la méthode différentielle s’élève alors à 30%. Ainsi, avec deux investissements immobiliers, ce particulier est toujours en deçà du plafond d’endettement, alors que la méthode classique ne lui aurait pas permis d’effectuer ne serait-ce qu’un seul investissement.


"Un investisseur sur deux rembourse déjà un crédit"


Reste donc à savoir à quel point les investisseurs seront touchés ? “Depuis quelques années, la part des reventes aux investisseurs a doublé, pour arriver à près de 25% selon les calculs des agences et promoteurs. Si on voulait casser cette dynamique, on ne trouverait pas meilleur moyen que le durcissement actuel” estime Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des services immobiliers.


“Il me paraît illusoire d’appliquer la règle des 33% à des investisseurs, poursuit cet ancien directeur général de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim). Ils sont en plus de plus en plus jeunes, entre 30 et 50 ans. Je rappelle qu’à cet âge, vous n’avez pas fini de rembourser vos crédits, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’un premier investissement. Selon l’Insee, plus d’un investisseur sur deux rembourse encore des créances au moment de son achat. Ce sont autant de personnes qui n’ accéderont plus à ce marché, car leur charge de remboursement serait trop lourde.” Environ 50% des investisseurs pourraient donc subir de plein fouet les recommandations du HCSF selon Henry-Buzy Cazaux.